شهد قطاع العقارات منذ بدء أزمة نقص العملة الأخيرة بمصر ؛ قبل نحو عام؛ نشاطا كبيرا، بعد أن جذب رؤوس أموال المستثمرين والمدخرين من أجل التحوط من انخفاض قيمة الجنيه؛ باعتباره مخزنا تقليديا للقيمة إلى جانب الذهب والعملات الأجنبية.
وتسابق المواطنون أصحاب الملاءة المالية على حجز وحدات عقارية بالتقسيط؛ من خلال دفعات مقدمة تتراوح ما بين 5% و10% من قيمتها، وعلى فترات سداد متنوعة تتراوح ما بين 5 سنوات و7 سنوات إلى 10 سنوات، لكن تقلبات سعر صرف الدولار كانت أكبر من المتوقع، وربما تجاوزت دراسات الجدوى للكثير من الشركات.
وأدى انخفاض قيمة الجنيه المصري بشكل متسارع إلى قفزات كبيرة في التكاليف وتآكل أرباح بعض المطورين وخسارة البعض الآخر، مما هدد بتوقف عدد من المشروعات وخروج مطورين عقاريين من السوق.
ثم جاء الإعلان عن صفقة رأس الحكمة التي عقدتها الحكومة المصرية مع دولة الإمارات العربية، وهو ما ساهم في توفير السيولة النقدية من العملات الأجنبية، وتبعها قرار تحرير سعر الصرف ليصل سعر صرف الدولار إلى ما يقرب من 50 جنيها؛ إضافة إلى رفع أسعار الفائدة البنكية، وهو ما رفع من تكاليف البناء والتشطيب، بالإضافة إلي ارتفاع تكاليف التمويل وأعباء خدمة القروض المتمثلة في الفائدة على التمويل.
المشكلة الكبيرة التي أًصبحت تواجه العديد من الشركات العقارية خاصة تلك التي كانت قد باعت الوحدات السكنية بأسعار ما قبل أزمة الدولار؛ هي الارتفاع الكبير في أسعار البناء وهو ما دفعها إلى فتح مراحل جديدة من المشروعات السكنية للبيع؛ ولكن بأسعار مرتفعة للغاية، وفي ظل حالة التنافس الشديد بين الشركات والعروض الترويجية الكبيرة التي تتم بالسوق؛ أصبح هناك تخمة في المعروض ووفرة في المتاح مع حالة من الركود؛ بسبب عدم مقدرة العملاء على الشراء بتلك الأسعار ، خاصة أن هناك العديد من المشترين للعقارات بغرض إعادة البيع لتحقيق أرباح منها، باتوا غير قادرين على بيع تلك الوحدات مرة أخرى بالسوق .
ومع تلك الأحداث المتتالية ظهرت في الأفق بعض الآراء التي تتوقع حدوث ما يسمى بالفقاعة العقارية في السوق المصرية.
وفي مقابل تلك الآراء ظهرت أصوات أخرى تستبعد حدوث تلك الفقاعة وترى أنها لا يمكن أن تحدث .
وعلى كل حال وبالرغم من أن حدوث تلك الفقاعة قد يكون أمرا مستبعد الحدوث في مصر بسبب قلة التمويل العقاري في مصر وأيضاً بسبب خطة الحكومة المصرية لتصدير العقار للخارج ومنح مزايا للمستثمرين الأجانب بهذا القطاع؛ مثل الإقامة الدائمة أو الحصول على الجنسية؛ إلا أن الأوضاع بالفعل ملبدة بالمخاطر بهذا القطاع الحيوي؛ الذي بات يشهد حالة من التباطؤ بالمبيعات بشكل مستمر منذ عدة أشهر؛ وهو الأمر الذي يستلزم من كافة أطرف السوق القيام بدارسة شاملة ومواجهة كافة الأوضاع بصورة واضحة؛ حتى يمكن الخروج من تلك الأزمة، وبما يحقق مصلحة جميع الأطراف؛ ويحافظ على استثمارات ملايين المصريين بالقطاع الذي يعد بالفعل؛ هو قاطرة النمو للاقتصاد المصري.